Una fuga de agua en un local comercial puede provocar daños que van mucho más allá de la propia avería: humedades, deterioro de mercancías, daños en locales colindantes, interrupción de la actividad o incluso reclamaciones de terceros.

 

Cuando el inmueble está alquilado surge inmediatamente una pregunta: ¿quién debe responder, el propietario del local o el arrendatario que lo ocupa?

 

No existe una respuesta única para todos los casos.

 

La responsabilidad dependerá, entre otras cuestiones, del origen de la fuga, del tipo de instalación afectada, del estado de conservación del inmueble, del comportamiento de propietario e inquilino y de los pactos incluidos en el contrato de arrendamiento.

 

La Sentencia del Tribunal Supremo 794/2026, de 26 de mayo, aporta importantes criterios para resolver este tipo de conflictos y confirma que el hecho de tener un inmueble alquilado no libera automáticamente al propietario de su deber de mantener determinadas instalaciones en condiciones adecuadas.

¿Quién paga una fuga de agua en un local alquilado?

La primera cuestión es determinar qué ha provocado la fuga.

 

De forma general, cuando la avería tiene su origen en una instalación estructural, en el envejecimiento del inmueble o en un defecto cuya conservación corresponde al propietario, será necesario analizar la responsabilidad del arrendador.

 

Por el contrario, si la fuga se produce por un uso incorrecto del local, por una actuación negligente del inquilino o por elementos cuyo mantenimiento ordinario le corresponde, la responsabilidad puede recaer sobre el arrendatario.

 

Por eso, ante una filtración, saber simplemente que el inmueble está alquilado no resuelve el problema.

 

Es fundamental identificar técnicamente dónde se encuentra la avería y por qué se ha producido.

El caso analizado por el Tribunal Supremo

La STS 794/2026 analiza los daños provocados por una fuga procedente de un local comercial que llevaba años arrendado a diferentes empresas.

 

Las filtraciones acabaron afectando gravemente a un local colindante.

 

Tras investigar el origen de las humedades se comprobó que procedían de varios puntos de fuga existentes en las tuberías internas del local arrendado.

 

Se trataba de tuberías de acero galvanizado integradas en elementos estructurales del inmueble, por lo que no estaban a la vista.

 

Las pérdidas de agua se habían producido durante un periodo prolongado y tenían su origen en el agotamiento de la vida útil de las tuberías, no en un mal uso ordinario de la instalación por parte de los inquilinos.

¿Por qué responsabilizó el Supremo a los propietarios?

El Tribunal Supremo consideró que los propietarios habían incurrido en una falta de diligencia en la conservación del inmueble.

 

Había varias circunstancias relevantes.

 

El local se encontraba en un edificio de más de un siglo de antigüedad, había sido arrendado sucesivamente a distintas empresas y los propietarios no habían realizado una supervisión efectiva del estado de las instalaciones en los cambios de inquilino.

 

Además, las conducciones responsables de las filtraciones eran antiguas y formaban parte de la instalación interna estructural del local.

 

Para el Tribunal Supremo, en esas circunstancias existía un deber de vigilancia y mantenimiento que correspondía a la propiedad.

 

La responsabilidad no se fundamentó, por tanto, simplemente en el hecho de ser propietario.

 

El Tribunal aplicó el artículo 1902 del Código Civil porque consideró acreditada una conducta culposa por falta de diligencia en el mantenimiento y supervisión de las instalaciones.

 

Esta distinción es esencial: no existe una responsabilidad automática del propietario por cualquier fuga que se produzca en un inmueble arrendado.

¿El propietario debe revisar las tuberías aunque el local esté alquilado?

En determinadas circunstancias, sí.

 

La sentencia refuerza la importancia del deber de conservación de los elementos estructurales del inmueble, especialmente cuando existen razones que aconsejan una revisión.

La antigüedad del edificio, el estado de las instalaciones, las reformas realizadas previamente o la sucesión de distintos arrendatarios pueden ser elementos relevantes.

 

En el caso analizado, el Tribunal Supremo consideró especialmente significativa la combinación de:

 

• la elevada antigüedad del edificio;
• la antigüedad de las tuberías;
• los sucesivos arrendamientos;
• la ausencia de una supervisión efectiva por los propietarios;
• y el carácter oculto y estructural de la instalación defectuosa.

Esto no significa que el propietario deba abrir paredes periódicamente para comprobar cada tubería.

 

La diligencia exigible dependerá siempre de las circunstancias concretas.

¿Qué reparaciones corresponden al propietario de un local alquilado?

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en condiciones de servir al uso pactado, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario.

 

Para los arrendamientos destinados a un uso distinto de vivienda —como los locales comerciales— el artículo 30 de la LAU remite, entre otros, al régimen de conservación previsto en el artículo 21.

 

En términos generales, esto permite distinguir entre:

 

• reparaciones necesarias para la conservación del inmueble, normalmente vinculadas al arrendador;
• y pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario, que corresponden al arrendatario.

Sin embargo, en los arrendamientos de locales comerciales también tiene especial importancia lo que hayan pactado las partes en el contrato.

¿Qué reparaciones corresponden al arrendatario?

El inquilino no queda exento de obligaciones de mantenimiento.

 

Puede resultar responsable cuando el deterioro haya sido causado por su conducta, por un uso inadecuado del inmueble o por la falta de cuidado sobre elementos que se encuentran bajo su control.

 

También debe comunicar al propietario, en el plazo más breve posible, la existencia de reparaciones necesarias de las que tenga conocimiento. El régimen de conservación de la LAU contempla expresamente este deber de comunicación.

 

Pero esta obligación tiene un límite lógico.

 

No se puede exigir al arrendatario que informe de una avería que no conoce y que razonablemente no podía detectar.

 

Precisamente esto ocurrió en la sentencia de 2026.

 

Las fugas se encontraban en tuberías ocultas integradas en la estructura del inmueble y los inquilinos desconocían su existencia.

 

El Supremo consideró que no podía reprochárseles no haber informado a la propiedad de un defecto completamente oculto.

¿Qué ocurre si la tubería está oculta dentro de una pared?

Este elemento puede ser especialmente importante, aunque no resuelve por sí solo la cuestión.

 

Cuando la avería se encuentra en una instalación oculta y estructural, resulta más difícil atribuir al inquilino la falta de mantenimiento o la ausencia de comunicación si no existía ningún indicio que permitiera detectar el problema.

 

En la STS 794/2026 las tuberías estaban integradas en los elementos estructurales y no eran visibles.

 

Además, se demostró que el problema procedía del agotamiento de los materiales.

 

Por ello, la responsabilidad se vinculó al deber de conservación de la propiedad y no al uso realizado por los arrendatarios.

¿Y si la avería era visible?

La respuesta podría ser distinta.

 

El Tribunal Supremo ha resuelto anteriormente otros casos de daños por agua en inmuebles arrendados con resultados diferentes.

 

En su Sentencia 204/2021, de 15 de abril, por ejemplo, analizó unas filtraciones provocadas por la rotura del tubo flexible de un lavamanos.

 

En aquel asunto no constaba cuál había sido la causa concreta de la rotura y tampoco se había comunicado a la propietaria la existencia de una avería o la necesidad de realizar una reparación.

 

El Supremo rechazó entonces atribuir responsabilidad a la propietaria en las circunstancias de aquel caso.

 

La comparación entre ambas resoluciones es especialmente útil.

 

La doctrina no puede resumirse diciendo simplemente:

 

“si hay un inquilino, responde el inquilino”

 

ni tampoco:

 

“si hay una avería estructural, siempre responde el propietario”.

 

Hay que analizar los hechos de cada supuesto.

¿Puede responder el arrendatario por daños provocados a otro local?

Sí.

 

El hecho de que en la STS 794/2026 fueran condenados los propietarios no significa que un inquilino nunca pueda responder frente a terceros.

 

El propio Tribunal Supremo señala que pueden existir otros títulos de imputación de responsabilidad respecto de los arrendatarios o poseedores en función de las circunstancias acreditadas.

 

Por ejemplo, la situación sería diferente si la fuga se hubiera producido por un uso negligente, por una instalación incorporada por el propio arrendatario o porque este conociera una avería y no adoptara las medidas razonables para evitar que siguiera causando daños.

 

Por ello, la cuestión fundamental vuelve a ser el origen del daño y la conducta de cada una de las partes.

¿Qué ocurre si el contrato dice que todas las reparaciones son responsabilidad del inquilino?

Este fue precisamente uno de los argumentos planteados por los propietarios ante el Tribunal Supremo.

 

En los contratos se habían incluido obligaciones para los arrendatarios relacionadas con determinadas reparaciones, fontanería y atascos.

 

Sin embargo, el Supremo explicó que estos pactos contractuales producen efectos entre quienes han celebrado el contrato, pero no pueden utilizarse automáticamente para excluir la responsabilidad frente a un tercero perjudicado.

 

Esta diferencia es fundamental.

 

Una cosa es determinar quién debe asumir internamente un determinado gasto conforme al contrato de alquiler.

 

Otra distinta es determinar quién responde frente al propietario de un local vecino que ha sufrido los daños.

 

El contrato podría permitir posteriormente una reclamación entre propietario y arrendatario si se cumplen sus condiciones, pero sus cláusulas no pueden necesariamente oponerse al tercero perjudicado.

¿Quién responde si las filtraciones proceden de un elemento común del edificio?

Aquí aparece un tercer posible responsable: la comunidad de propietarios.

 

Si el origen de las filtraciones se encuentra en una bajante comunitaria, la cubierta del edificio, una fachada, una terraza que constituye elemento común u otra instalación comunitaria, habrá que analizar las obligaciones de conservación de la comunidad.

 

Por tanto, antes de dirigir una reclamación exclusivamente contra propietario o arrendatario, resulta fundamental determinar mediante un informe técnico si la avería procede de:

 

• una instalación privativa del local;
• una instalación utilizada o modificada por el arrendatario;
• o un elemento común del edificio.

La identificación incorrecta del origen puede conducir a reclamar frente a quien no es responsable.

¿El seguro del propietario o del inquilino cubre las filtraciones?

Dependerá de las coberturas contratadas.

 

En este tipo de siniestros pueden intervenir diferentes seguros: el del propietario del inmueble, el del negocio del arrendatario, el seguro de la comunidad de propietarios o el seguro del tercero perjudicado.

 

Pero que exista una póliza no determina por sí mismo quién es jurídicamente responsable.

 

Primero habrá que analizar el origen de la avería y la responsabilidad correspondiente y, posteriormente, comprobar qué riesgos y responsabilidades cubre cada póliza.

 

También pueden producirse posteriormente acciones de repetición entre aseguradoras o entre los responsables del daño.

¿Quién debe pagar la reparación de la tubería y quién los daños causados?

Son dos cuestiones que conviene diferenciar.

 

Una cosa es quién debe reparar el elemento averiado dentro del local.

 

Otra es quién debe indemnizar los daños que la fuga haya causado a terceros.

 

Incluso puede existir una tercera cuestión: qué persona debe responder finalmente entre propietario y arrendatario conforme al contrato que les une.

 

No necesariamente todas estas responsabilidades recaerán siempre sobre la misma persona.

 

La STS 794/2026 se centraba principalmente en la responsabilidad extracontractual de los propietarios frente al tercero perjudicado, no simplemente en quién debía pagar una reparación interna de fontanería.

¿Qué daños se pueden reclamar por una filtración de agua?

El perjudicado puede reclamar aquellos daños que pueda acreditar y que guarden relación causal con la fuga.

 

En el caso analizado por el Tribunal Supremo se reclamaron tanto daños materiales como lucro cesante.

 

La sentencia de primera instancia consideró acreditados 63.605,14 euros de daño emergente, pero rechazó el lucro cesante porque no había sido probado suficientemente. Esa parte de la resolución quedó firme.

 

Esto recuerda otra cuestión práctica importante: identificar al responsable no es suficiente.

 

Quien reclama también deberá demostrar la existencia y cuantía de los daños.

 

Facturas, presupuestos, fotografías, informes periciales, documentación contable y pruebas relativas a la interrupción de la actividad pueden resultar esenciales.

¿Se puede reclamar el lucro cesante si el negocio tiene que cerrar?

En principio, el lucro cesante puede formar parte de una reclamación de daños y perjuicios.

 

Pero debe acreditarse.

 

No basta con afirmar que un establecimiento permaneció cerrado o que perdió clientes.

 

Será necesario justificar de forma suficientemente sólida qué ingresos o beneficios se dejaron razonablemente de obtener como consecuencia directa del siniestro.

 

La propia STS 794/2026 muestra la importancia de esta prueba: aunque sí se reconocieron los daños materiales, la reclamación por lucro cesante no prosperó en las instancias anteriores por falta de acreditación.

¿Qué hacer si aparecen filtraciones en un local alquilado?

La reacción inicial puede ser decisiva tanto para limitar los daños como para determinar posteriormente las responsabilidades.

 

Conviene:

 

• comunicar inmediatamente la incidencia al propietario o al arrendatario, según corresponda;
• avisar a las aseguradoras;
• adoptar medidas razonables para evitar que los daños continúen aumentando;
• documentar mediante fotografías y vídeos el estado del local;
• conservar facturas y justificantes de todos los gastos;
• solicitar una revisión técnica que determine el origen exacto de la filtración;
• revisar el contrato de arrendamiento y las pólizas de seguro;
• y evitar realizar obras que puedan eliminar pruebas relevantes antes de documentar adecuadamente el siniestro, salvo que sean necesarias para evitar daños mayores.

Cuando existen varios inmuebles afectados o no está claro si el origen es privativo o comunitario, un informe pericial puede resultar especialmente importante.

¿Debe avisar el inquilino al propietario de una fuga de agua?

Sí, cuando conoce o puede detectar razonablemente la necesidad de reparación.

 

La LAU impone al arrendatario un deber de comunicar al arrendador, en el plazo más breve posible, las reparaciones necesarias de las que tenga conocimiento.

 

Pero este deber no puede extenderse hasta exigir al inquilino que descubra una avería completamente oculta.

 

La STS 794/2026 lo expresa con especial claridad: si la avería estructural permanece oculta y es desconocida para el inquilino, no puede hacerse depender la responsabilidad del propietario de una comunicación que el arrendatario estaba materialmente imposibilitado para realizar.

Una fuga de agua no determina automáticamente quién es responsable

La principal enseñanza de la STS 794/2026 es que la condición de propietario o arrendatario, por sí sola, no permite resolver cualquier reclamación por filtraciones.

 

Hay que estudiar qué elemento produjo la fuga, por qué falló, quién tenía el deber de conservarlo, si el defecto era visible u oculto y cuál fue la conducta de cada una de las partes.

 

En el caso resuelto por el Tribunal Supremo, la antigüedad de las tuberías, su carácter estructural y oculto y la ausencia de una adecuada supervisión del inmueble permitieron apreciar una falta de diligencia de los propietarios.

 

Pero otros supuestos pueden llevar a una conclusión diferente.

 

Para propietarios de locales, arrendatarios y titulares de negocios colindantes, la prevención y la correcta conservación del inmueble resultan esenciales. Y, una vez producido el siniestro, determinar técnicamente su origen antes de atribuir responsabilidades puede ser decisivo.

 

En Solium Legal asesoramos a propietarios, arrendatarios, empresas y comunidades de propietarios en conflictos derivados de arrendamientos, daños inmobiliarios y reclamaciones de responsabilidad civil.